Ingerencja w działkę – nielegalne przeprowadzenie kabla. Chodzi o nieruchomość gruntową – ustawowo określoną w art. 46 K.c. (niezależnie od skali praktycznej użyteczności zawartego w nim określenia) – więc proszę zwrócić uwagę na art. 143 K.c., który stanowi: „w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze Każda z tych osób będzie uprawniona do żądania od sprzedawcy usunięcia wady[2], obniżenia ceny, czy też odszkodowania. Jeśli chodzi jednak o odszkodowanie lub obniżenie ceny, to każdy ze współwłaścicieli może żądać zapłaty tylko w części, odpowiadającej jego udziałowi w całości nieruchomości wspólnej. Taką możliwość potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji z 15 kwietnia 2022 roku (nr 0114-KDIP1-3.4012.54.2022.4.KP). Limit zwolnienia podmiotowego (wynoszący 200 000 zł) przypisany jest do konkretnego podatnika podatku VAT. W przypadku wynajmu nieruchomości wspólnych podatnikiem jest to z małżonków, które jest stroną czynności Na współwłaścicielu mieszkania w dalszym ciągu spoczywa na nim obowiązek uiszczania w odpowiedniej części opłat związanych z nieruchomością. Dotyczy to m.in. opłat administracyjnych czy podatku od nieruchomości. Koszty związane z eksploatacją mieszkania obciążają wyłącznie eksmałżonka, który pozostał w danej nieruchomości. Zajęcie części wspólnej nieruchomości i samowola budowlana. • Data: 2022-03-24 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion. Sprawa dotyczy samowolnego zajęcia części wspólnej nieruchomości. Mieszkam w domu wolnostojącym podzielonym na trzy lokale mieszkalne, każdy stanowi odrębną własność. Osobne mieszkanie na każdej kondygnacji. Ponoszenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Kupiłem dom w zabudowie szeregowej. Dom jest na odrębnej działce. Na drugiej działce są części wspólne nieruchomości, chodnik, parking, przepompownia ścieków oraz basen do kąpania. Każdy z 4 współwłaścicieli ma zapis w akcie notarialnym od dewelopera, że ma udział w 1/4 Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podjęcia uchwały zakazującej prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym. Podkreślić trzeba, że orzecznictwo Sądu Najwyższego nie budzi w tej kwestii żadnych kontrowersji. W sprawie dotyczącej uchwały zakazującej prowadzenia w lokalu zakładu gastronomicznego, w wyroku Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Analizując powyższe zapisy widzimy ze w stosunku do normy PN-ISO 9836:2015, powierzchnia W dziale II księgi wieczystej, do której nastąpiło przyłączenie części nieruchomości, wpisów dokonuje się tylko w rubrykach 2.6 "podstawa nabycia" i 2.7 "dane o wniosku i chwili wpisu", odnoszących się do rubryki 2.2 "właściciel", a dla nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste do rubryk 2.2 "właściciel" i 2.4 Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego zasiedzieć można mieszkanie, dom, lub grunty orne. Wynika to z podstawowego warunku zasiedzenia, czyli posiadania samoistnego, które wymaga użytkowania nieruchomości. W związku z tym nie jest możliwe na przykład zasiedzenie pustej działki budowlanej. Dom albo mieszkanie może zasiedzieć osoba pt7s. Części wspólne nieruchomości niejednokrotnie są źródłem konfliktów wśród ich użytkowników. Czym są części wspólne nieruchomości oraz jakie obowiązki względem nich mają ich użytkownicy? Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. Zazwyczaj częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji, czy przebudowy niektórych elementów, podejmowana jest na zebraniach wspólnot w drodze głosowania. Ich finansowanie możliwe jest z tzw. funduszu remontowego, czy oddzielnych środków budżetowych wspólnoty. - Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadczonemu pełnomocnikowi, niezależnie od osobowości prawnej. Ważny jest jednak udział w części wspólnej, który jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, np. piwnicą, do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi- tłumaczy Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Zobacz też: Spółdzielcze prawo lokatorskie – co to takiego? Okna i drzwi, a części wspólne Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, szczególnie w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu. Wśród elementów składowych lokali problemy w zakresie nieruchomości wspólnych zwykle dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak wypracowano uniwersalne rozwiązania na podstawie orzecznictwa sądowego, które przyjmują, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej. Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia. Najbardziej problematyczne na ten moment są balkony i tarasy, które należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane, jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM. - dodaje. Zobacz też: Czy właściciel mieszkania musi zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej? Zawłaszczanie części wspólnych O ile dobre praktyki i zasady dobrego sąsiedztwa dopuszczają użytkowanie nieruchomości wspólnych przez współwłaścicieli w różnym zakresie, o tyle rzeczywistość pokazuje, że stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii orzeka, że z części wspólnych należy korzystać w sposób nieutrudniający użytkowanie ich przez pozostałych współwłaścicieli oraz przede wszystkim zgodnie z ich przeznaczeniem. W przypadku sporów związanych z zawłaszczaniem nieruchomości wspólnych bądź ich nadużywaniem, interwencje powinien podjąć zarząd, jako reprezentant wspólnoty, sporządzając odpowiedni protokół. W niektórych przypadkach dochodzi do konieczności rozwiązywania konfliktów w drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego bazując na Art. 222 Kodeksu tłumaczy przedstawiciel firmy Sento. Prawo własności nieruchomości oraz powiązane akty legislacyjne regulują wiele kwestii związanych zarówno z samym zakupem nieruchomości, jak i jej użytkowaniem. Świadomość obowiązków i odpowiedzialności za części wspólne ułatwi rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach oraz ewentualne dochodzenie swoich praw do nieruchomości. Powierzchnie dzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości w bezpośredni sposób przekładają się na komfort mieszkania. Ich rodzaj, materiał wykonania, czy design, świadczą o renomie inwestycji oraz jej wartości. Przy wyborze i zakupie mieszkania warto zwrócić na nie szczególną uwagę, ponieważ potrafią się one znacząco różnić w zależności od inwestycji oraz lokalizacji nieruchomości. Ważna jest ich funkcjonalność, ale także i wygląd, ponieważ są one nieodłączną częścią budynku oraz mieszkań. Elementy dodatkowe wyróżnikiem inwestycji Coraz więcej ludzi rozumie znaczenie części wspólnych i to właśnie one bywają czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania w danej inwestycji. - Zielone tarasy widokowe na dachach budynków, modernistyczne klatki schodowe, czy funkcjonalnie zaprojektowane otwarte przestrzenie to elementy, które wpływają na bezpośredni komfort mieszkania. Są one istotne dla coraz większej grupy osób zainteresowanych kupnem własnego tłumaczy Agnieszka Glanowska. Efektowne i funkcjonalne części wspólne sprawiają, że mieszkanie to coś więcej niż cztery ściany, drzwi, okna i można w nim z przyjemnością spędzać swój wolny czas - dodaje. Poza typowymi częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na inne elementy, które towarzyszą budynkom. Place zabaw, alejki spacerowe, zieleń urządzona, siłownie zewnętrzne, oświetlenie czy mała architektura taka jak ławki i stojaki rowerowe, to wyposażenie nieruchomości, które służy mieszkańcom w codziennym życiu. Są one integralną częścią całego projektu i zazwyczaj planuje się je już na wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Warto zatem wybrać osiedle mieszkaniowe, które pod tym kątem odpowiada naszym potrzebom i preferencjom. - dodaje przedstawiciel Grupy Sento. Źródło: Grupa deweloperska Sento Czy sąsiad miał prawo zawłaszczyć część wspólną nieruchomości? Po analizie przedstawionego stanu faktycznego sprawy należy wskazać, iż aby odpowiedzieć na Pana pytanie, muszę odwołać się do regulacji ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.). Jak podaje przepis art. 3 ww. ustawy: „Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Pojęcie „części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” rozwinął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97). SN stwierdził, że „współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Współwłasność taką stanowią np. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu, jak pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych itp.”. Mając zatem powyższe na uwadze, należy wskazać, iż nie jest konieczne sądowne określanie zakresu części wspólnych nieruchomości, gdyż są one określone już przez samą ustawę. Prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej W celu rozwiązania zaistniałego sporu z sąsiadem – bezprawnie przywłaszczającym sobie części wspólne nieruchomości – konieczne byłoby wystąpienie przez Pana do sądu z wnioskiem o nakazanie umożliwienia korzystania z tych części wspólnych budynku. Zgodnie bowiem z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponadto przepis art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi: „Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Uzyskane w drodze ww. wniosku orzeczenie sądu pozwalałoby Panu – w razie jego niewykonywania przez sąsiada – wystąpić na drogę egzekucji komorniczej oraz żądać ukarania sąsiada grzywną z tytułu niestosowania się do decyzji sądu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Własność lokalu jest prawem głównym i nadrzędnym, a udział w nieruchomości wspólnej jest prawem z nim związanym i dzieli jego Sądu Okręgowego w Słupsku I Wydział Cywilny z dnia 22 sierpnia 2018 r. (sygn. akt: I C 145/18) W omawianej sprawie powód jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do jego lokalu przynależy udział w prawie własności części wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu. Wspólnota podczas zebrania podjęła uchwałę w przedmiocie wydzielenia udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała podjęta została większością 89,96% głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Powód podpisał uchwałę, głosując „przeciw”.POLECAMY Czego domagał się powód? Właściciel lokalu skierował pozew do sądu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, w którym wniósł o uchylenie ww. uchwały, w przedmiocie wyrażenia zgody na wydzielenie udziałów w gruncie nieruchomości wspólnej. Wskazał, że uchwała ta jest niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali oraz narusza interesy właścicieli lokali posiadających mniejszościowe udziały w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Stanowisko sądu okręgowego Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Jest to naturalna procedura w organizmach typu korporacyjnego, w których każda kwestia dotycząca wspólnoty jest dyskutowana, a następnie poddawana głosowaniu. Ze względu jednak na różnoraki (o różnej wadze dla wspólnoty) charakter uchwał, których podjęcie jest konieczne w ciągu roku kalendarzowego, a także kierując się praktyczną potrzebą uzyskania (koniecznego) stanowiska ogółu (wymaganej przez ustawę większości) właścicieli lokali w konkretnej sprawie, ustawodawca wprowadził także tryb podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) przez zarząd. Uwaga Każdy właściciel lokalu – zarówno ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą (na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów), jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym właściciel, który głosował za uchwałą – może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Podsumowując, ustawa o własności lokali (art. 25) zawiera cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wadliwości postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Zarzuty formalne pozwu W omawianym przypadku w pierwszej kolejności należy odnieść się do podniesionych w uzasadnieniu pozwu zarzutów formalnych. Powód wskazywał, że zawiadomienie o zebraniu wspólnoty wyznaczone na konkretny dzień nie przewiduje w porządku zebrania informacji o treści podjętej uchwały. Uchwała nie została także wprowadzona w porządek zebrania, pomimo że odnosi się do praw właścicieli lokali. Drugim zarzutem formalnym opartym na naruszeniu art. 32 ustawy o własności lokali był zarzut dotyczący tego, że ww. uchwała została podjęta pomimo nieprawidłowości związanych z zawiadomieniem członków wspólnoty o zebraniu wspólnoty, dlatego że zawiadomienie nie zostało doręczone członkom wspólnoty z dwutygodniowym wyprzedzeniem. Odnosząc się zatem do tych zarzutów proceduralnych, należy przywołać stanowisko ugruntowane w orzecznictwie sądów powszechnych wszystkich instancji, że jeżeli zostanie podjęta uchwała, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, może ona zostać uchylona przez sąd tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, że uchybienie proceduralne miało wpływ na podjęcie i treść uchwały. Mając to na uwadze, nie mogły odnieść zamierzonego skutku argumenty strony powodowej, że w przypadku zaskarżonej uchwały doszło do takich uchybień formalnych, które mogłyby mieć wpływ na jej treść, a tym samym ważność. Nie wykazano bowiem związku między stwierdzonymi wyżej opisanymi uchybieniami a treścią podjętej uchwały w tym rozumieniu, że te braki formalne same w sobie wpłynęły na jej treść. Zarzuty merytoryczne pozwu Powód wskazywał, że uchwała narusza przepisy art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, bo treść uchwały wskazuje na wydzielenie udziałów w gruncie nieruchomości wspólnej, zmierzając przez to do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, mimo że ustawa wyraźnie zakazuje żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, która stanowi tzw. współwłasność przymusową. Ponadto uchwała narusza interesy członków wspólnoty posiadających mniejszościowe udziały w nieruchomości wspólnej, bo uniemożliwia im korzystanie z nieruchomości na rzecz właścicieli posiadających większe udziały. Powód wskazał, że uchwała nie nadaje się do wykonania, dlatego że nie wskazuje w sposób dostatecznie jasny, jaki jest cel podejmowanej uchwały. Powód na podstawie wypowiedzi członków wspólnoty domyśla się jedynie, że zaskarżona uchwała zmierza bądź do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, bądź do ustalenia sposobu korzystania z tej nieruchomości wyłącznie w zakresie posiadanego udziału. W skład nieruchomości wspólnej wchodzi grunt oraz te części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego pojęcie nieruchomości wspólnej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku, ponieważ grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i funkcjonalne korzystanie z budynków. Nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które nie służą wyłącznie d... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź